برای خرید و فروش ملک موروثی چه باید کرد؟

به گزارش مجله سلو بلاگ، شاید برای شما هم پیش آمده باشد که با املاک یا زمین هایی روبرو شده اید که بلا استفاده مانده اند. معمولا اولین چیزی که درباره این املاک به ذهن می رسد این است که آن ها املاک موروثی است که به دلیل اختلاف میان وارثان رها شده اند و بعضی اوقات موقعیت خوب و قیمت مناسب این املاک شما را وسوسه می نماید که سراغ شان بروید. با این که خرید و فروش این املاک از نظر قانونی مسئله ای ندارد، اما باید بعضی مسائل حقوقی را هم در نظر بگیرید عدم توجه به این مسائل ممکن است شما را گرفتار دادگاه و مراجع قضایی کند و در نهایت حکم به عدم مالکیت شما داده گردد، آن هم در حالی که شما پول ملک را پرداخته اید.

در این مطلب به زبان ساده مهم ترین نکته های حقوقی درخرید املاک موروثی را آنالیز می کنیم.

قبل از هر چیز ضروری است توضیحی در خصوص املاک موروثی و چگونگی مالکیت ورثه بر این املاک ارائه دهیم. به موجب مقررات قانون مدنی، پس از فوت هر شخص، اموال او به سبب ارث به وراث منتقل می گردد. مالکیت وراث نسبت به اموال به جای مانده از متوفی به صورت مشاعی است یعنی اینکه هریک از وراث در ذره ذره اموال به جای مانده از متوفی، سهیم و شریک هستند. وراث معمولاً یا اموال به جای مانده از متوفی را بین خود تقسیم می نمایند یا اینکه آن ها را فروخته و مبلغ حاصل از فروش هر یک را به نسبت سهم الارث بین خود تقسیم و بدین ترتیب مالکیت مشاعی بین خود را خاتمه می بخشند.

اگر قصد خرید املاک موروثی را دارید، در هنگام بستن قرارداد به نکات زیر توجه کنید:

1- ملک متعلق به متوفی باشد

اولین نکته درباره خرید چنین املاکی، احراز مالکیت شخص یا اشخاص فروشنده است اگر ملک موروثی باشد، باید حتماً سند مالکیت به نام شخص متوفی باشد که به دلیل ارث به وارثین وی منتقل شده است. کافی است صفحه اول سند مشاهده گردد یا اگر در این صفحه اطلاعات مورد نظر وجود نداشت در صفحات مربوط به ستون جابجایی، تکلیف وراث معین شده باشد.

2- لزوم ارائه گواهی انحصار وراثت

نکته دوم این است که، گواهی انحصار وراثت باید در زمان انتقال ملک حاضر باشد. زیرا باید اطمینان پیدا کرد که همه وراث با انتقال موافق هستند تا از این طریق از به وجود آمدن اختلافات بعدی جلوگیری کنید. گواهی انحصار وراثت گواهی است که به درخواست وراث از مراجع قضایی صادر می گردد که شامل معینات، تعداد وراث، نسبت آن ها با متوفی و سهم آن ها از اموال متوفی می باشد.

3- حضور تمامی وراث در هنگام انجام معامله

یکی از علت های اصلی رها شدن املاک موروثی این است که معمولا وارثان بر سر فروختن یا نفروختن سهم خود اختلاف دارند. یادتان باشد شما فقط زمانی می توانید اقدام به خریدن املاک موروثی کنید که همه وارثان بخواهند سهم خود را بفروشند در غیر این صورت دچار مشکل خواهید شد، زیرا بدون اذن و موافقت سایر وراث که به هر دلیل سهم الارث خود در ملک موضوع معامله را انتقال نداده اند، قادر به تصرف در آن نخواهید بود. به این نکته توجه داشته باشید هنگام نوشتن مبایعه نامه، همه وارثان یا وکیلان آن ها باید حضور داشته باشند و مبایعه نامه را امضا نمایند. حتی مثلا اگر یک نفر از 100 نفر هم هنگام معامله حضور نداشته باشد، بعدا می تواند باعث دردسر گردد.

ممکن است یک یا چند نفر از وراث در هنگام معامله وکیل معرفی نموده باشند، در این صورت دقت کنید که وکالت نامه اعتبار داشته باشد، و عزل وکیل از سمت وکالت روی نداده باشد. دقت کنید اگر وارث خارج از کشور هستند، تنظیم وکالت نامه باید در سفارتخانه یا کنسولگری صورت گرفته باشد.

دستخط و نوشته عادی که در آن بر فروش ملک اذن داده شده باشد، فاقد اصالت و سندیت رسمی است و خریدار را به دردسر خواهد انداخت. در وکالت نامه باید معین شده باشد که موضوع وکالت چیست و حدود اختیارات وکیل تا چه اندازه است مثلاً آیا وکیل اجازه فروش و انجام سایر معاملات نسبت به ملک موروثی را هم دارد یا خیر.

4- به وارثان صغیر توجه کنید

وقتی دارید به گواهی انحصار وراثت نگاه می کنید تا وارثان را بشناسید باید مدارک هویتی آن ها را هم ببینید تا متوجه شوید بین آن ها فرد صغیری وجود دارد یا نه. طبق قانون شما نمی توانید با یک فرد صغیر معامله کنید. پیش بینی قانون این است که برای فرد صغیر، قیم در نظر می گیرد و شما برای خرید املاک موروثی با این قیم طرف هستید. خب پس اگر فرد صغیری در بین وراث وجود داشت باید قیم نامه را هم به مدارک اضافه کنید. اگر در هنگام آنالیز مدارک متوجه شدید که برای شخص صغیر قیم مشخص نشده است از انجام چنین معامله ای پرهیز کنید.

آیا جنین هم از اموال متوفی ارث می برد؟

نکته مهمی که باید به آن توجه کنید این است که قیم مجاز به فروش اموال غیرمنقول (اقتصادی است که نمی توان آن را از محلی به محل دیگر منتقل کرد، مانند زمین، خانه، معادن، ابزار و وسایل نصب و متصل شده به زمین و…) متعلق به شخص صغیر نمی باشد بلکه قیم بایستی ابتدا قصد خود مبنی بر فروش ملک صغیر را به دادسرا اعلام کند.

دادستان پیرامون رعایت صرفه و صلاح صغیر آنالیز می کند در صورت احراز این امر تصمیم قیم به فروش ملک را تصویب و مجوز مربوطه را صادر می کند؛ بنابراین خریدار بایستی از شخصی که مدعی قیمومت شخص صغیر می باشد علاوه بر قیم نامه، ارائه مجوز واحد سرپرستی دادسرای مربوطه مبنی بر اذن در فروش ملک صغیر را نیز مطالبه نماید.

5- ارائه مفاصا حساب اقتصادیات بر ارث

مطابق قانون، وراث یا وارثین وظیفه دارند ظرف مدت 6 ماه از تاریخ فوت، شرایط اقتصادیاتی ملک موروثی خود را معین نمایند. ممیز اقتصادیاتی پس از آن که متوجه شد که ملک مورد ارث چه مقدار مشمول اقتصادیات است (یا حتی در مواردی مشمول معافیت اقتصادیاتی است) اقتصادیات متعلقه را محاسبه و از وراث دریافت می کند سپس این اطلاعات در قالب مفاصا حساب اقتصادیاتی درج می گردد. خریدار ملک باید علاوه بر رؤیت مدارک و مستنداتی که قبلاً گفته شد؛ از وراث، تقاضای ارائه مفاصا حساب اقتصادیاتی هم بکند. در این مفاصا حساب باید خریدار مراقب باشد که پلاک ثبتی درج شده با ملک مورد معامله تطبیق داشته باشد. مثلاً ممکن است وراث، ملک مورد معامله را در فهرست اظهارنامه اقتصادیاتی اعلام ننموده و اقتصادیات متعلقه به آن را (به هر دلیلی) نپرداخته باشند.

6- تحقیق در خصوص وصیت نامه متوفی

امکان دارد که شخص در زمان حیات خود وصیت نموده باشد و در وصیت نامه خود تمام یا بخشی از اموال را به نفع شخصی دیگر یا مثلاً امور خیریه بخشیده باشد. در این موارد، خریدار باید ضمن دقت در این موضوع اولاً به وسیله گواهی حصر وراثت و دقت در متن آن، موضوع را دریابد و یا با تحقیق و آنالیز مطمئن گردد که مثلاً دو دانگ از شش دانگ ملک مورد معامله مربوط به کسی نیست. در این صورت، شخصی که به نفع او وصیت شده که قسمتی از مال به او داده گردد می تواند در دادگاه اقامه دعوی نماید و معامله را باطل کند.

وصیت نامه کامل و قابل اجرا چه شرایطی دارد؟

7- مبلغ را به تک تک ورثه یا وکلای آن ها بپردازید

نحوه پرداخت مبلغ معامله، یکی از نکاتی است که معمولا در خرید و فروش املاک موروثی رعایت نمی گردد. معمولا خریدار مبلغ معامله را به صورت کلی به یکی از وارثان می دهد تا آن ها بین خود تقسیم نمایند. در حالی که این اشتباه بزرگی است و خریدار باید سهم هر یک از وارثان را تک به تک بپردازد تا بعدا مدعی نشوند.

اگر برخی از ورثه وکیل معرفی نموده بودند اطمینان حاصل کنید که در وکالت نامه قید شده باشد که وکیل برای دریافت مبلغ معامله اختیار دارد در واقع وکیل باید دو مجوز فروش و دریافت پول ملک معامله شده را از سوی ورثه داشته باشد. زیرا ممکن است بعدا ورثه مدعی شوند که در وکالت نامه اجازه دریافت پول را به وکیل نداده و از شما درخواست پول نمایند که در این صورت شما موظف هستید مبلغ مورد معامله را به آن ها بپردازید و بعدا با شکایت پولی را که به وکیل داده اید را پس بگیرید.

8- درج شماره و معینات مدارک و مستندات ابرازی از سوی ورثه و مرجع صدور آن ها

به منظور پیشگیری از مسائل بعدی شماره و معینات و مرجع صدور تمامی مدارک و مستندات ابرازی توسط وراث اعم از شماره سریال سند مالکیت ملک مورد معامله، گواهی حصر وراثت، مفاصا حساب اقتصادیات بر ارث، قیم نامه، وکالت نامه، وصیت نامه، خاتمهکار شهرداری، مجوز صادره از واحد سرپرستی دادسرا مبنی بر تجویز فروش ملک صغیر در ملک مورد معامله و ... درج گردد.

علاوه بر آن بهتر است خریدار تصویری از مدارک و مستندات یاد شده را از فروشندگان دریافت و نزد خود نگهداری نماید. نتیجه این امر این خواهد بود که چنانچه بعد از تنظیم مبایعه نامه و قبل از حضور در دفترخانه، بین فروشندگان (وراث) و خریدار اختلافی به وجود آید که بر اثر آن فروشندگان حاضر به انجام تعهدات خود نباشند، خریدار می تواند با اقامه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال در مراجع قضایی در مقام احقاق حقوق خود برآید و در آن صورت درج معینات مستندات ابرازی در هنگام تنظیم مبایعه نامه، میزان موفقیت خریدار در تحصیل رای دادگاه به نفع خود و همچنین سرعت در اجرای رای دادگاه بیشتر خواهد بود.